De gebouwde omgeving wordt geconfronteerd met steeds hogere en scherpere duurzaamheids- en klimaatdoelstellingen. Daarnaast zijn ook de bouwkosten enorm gestegen. Dit maakt het moeilijk voor projectontwikkelaars om gebouwen te maken die én duurzaam én betaalbaar zijn. Onder andere door de complexiteit van deze opgave duurt het ongeveer zes jaar om een omgevingsvergunning te krijgen, waarna de realisatie gemiddeld vier jaar duurt. “Al deze aspecten maken dat we nu nog te weinig woningen bouwen, zeker voor de doelstelling van 900.000 woningen voor 2030,” benadrukt Hugo Jager.

Gemeenten hebben flinke duurzaamheidsambities. Echter, ze beschikken vaak niet over de harde data om de onderlinge correlaties en de daadwerkelijke haalbaarheid van die ambities te onderzoeken. “Aan het begin van een project wordt er bijvoorbeeld een ambitieuze MPG-doelstelling gesteld. Maar er zijn ook ambities als het gaat om Beng1, PPI, noem het maar op. Vaak staan die ambities haaks op elkaar,” zegt Jager. “Dat leidt vaak tot discussie en extra vertraging.”

Minder rework, minder risico’s en meer tijdsbesparing

Planalogic maakt het mogelijk om bij het vaststellen van ambities op basis van kwantitatieve data te onderzoeken hoe de onderlinge interactie tussen ambities is en welke ambities haalbaar zijn. Zo kunnen afwegingen gemaakt worden om te bepalen welke ambities bijgesteld moeten worden. Dit doen zij door op basis van vooraf gestelde omgevings- en duurzaamheidsparameters, geavanceerde ontwerp- en ontwikkelstrategieën te maken. Zo kan het bedrijf projectontwikkelaars en overheden direct ondersteunen met het creëren van uitgangspunten en het vaststellen van de haalbaarheid.

“

“Minder risico’s en een beduidend kortere doorlooptijd tot een omgevingsvergunning.”

Het geeft niet alleen inzicht op de klimaatdoelstellingen, maar ook op de haalbaarheid van het woonprogramma en financiële doelstellingen. Door aan de voorkant die data beschikbaar te stellen, is er later in het proces minder rework nodig, zijn er minder risico’s en is er een beduidend kortere doorlooptijd tot een omgevingsvergunning.” Jager ziet hierdoor grote voordelen voor alle stakeholders. “Op het moment dat gemeenten en projectontwikkelaars samen met andere de stakeholders dezelfde data gaan gebruiken, ontstaat er transparantie en kunnen er hogere ambities gerealiseerd worden.” 

Het systeem van Planalogic werkt met basisuitgangspunten. De eerste punten betreffen de omgeving. Zo moet er aangegeven worden over welk gebied het gaat en hoe de verkaveling eruit ziet. De volgende punten betreffen de gebouwen zelf. Zijn er eisen in het ontwerp? Welke materialen wil de opdrachtgever gebruiken? Hoe ziet het energiesysteem eruit? En wat is het kostenplaatje? Deze elementen worden iteratief meegenomen in de analyse. “Stel, we krijgen een opdracht voor een ontwerp-analyse. Met de eerste parameters zijn 6000 ontwerpen gemaakt. Deze komen in een tabel terecht waarin je kan zien welke ontwerpen bepaalde eigenschappen hebben. Als ze bepalen dat ze een MPG van 0,58 willen halen, zie je dat bepaalde CO₂-intensieve materialen gelijk afvallen, die misschien wel zorgen voor een hoger energieverbruik voor de BENG1. Hetzelfde geldt voor de ‘Paris-proof indicator’, de BVO-doelstellingen van gemeenten en andere parameters. Je ziet dan ook gelijk wat dat met de kosten doet,” legt Jager uit.

‘First time right’

De werkwijze van Planalogic zorgt ervoor dat er enorme versnelling in het ontwerpproces van de woningbouw kan worden gerealiseerd. Door samen met de stakeholders afwegingen te maken op basis van de kwantitatieve data, worden veel risico’s gemitigeerd, discussies vermeden en kan het volgens het bedrijf allemaal in één keer goed gaan. Deze insteek heet dan ook ‘first time right’ werken. Door het inzicht uit de data en goede keuzes te maken aan de voorkant van het project, is het mogelijk de doorlooptijd tot een omgevingsvergunning, die nu landelijk gemiddeld zes jaar is, naar twee tot drie jaar terug te dringen. De netto contante waarde van het project wordt daardoor ook velen malen beter, wat veel financiële ruimte creëert.

Het bedrijf heeft veel ervaring met deze manier van werken. Zo heeft Planalogic bijgedragen aan het Merwedekanaalproject in Utrecht, maar ook in de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen zijn ze bezig. “Door de data aan de voorkant beschikbaar te hebben, kan je gelijk zien hoe veel beter een ontwerp, materialisering en energie-installatieconcept kunnen worden geoptimaliseerd. “We zijn betrokken bij diverse ontwikkelingen in de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Het is mooi om te zien hoe het beleid binnen verschillende partijen in de regio eenduidig aangepakt wordt en dat er goed zicht is op de uitgangspunten van de projecten.”