“Zo eenvoudig was het natuurlijk niet helemaal,” nuanceert Klouwen. “In 2020 stond de Groene Metropoolregio in de top 3 van regio’s met het hoogste woningtekort en een bovengemiddelde woonopgave. Het Rijk had al met vijf andere regio’s woondeals gesloten en wilde dat hier ook. Een woningbehoefte-onderzoek liet zien wat veel gemeenten al wisten, namelijk dat de woningmarkt regionaal is. Dus ook dat het woningtekort niet een probleem is dat gemeenten zelf konden oplossen, samenwerking en extra inzet was noodzakelijk.”

“

Het woningtekort is niet een probleem dat gemeenten zelf konden oplossen, samenwerking en extra inzet was noodzakelijk

In de eerste woondeal werden afspraken gemaakt voor meer woningen, de aanpak van excessen op de woningmarkt en het verbeteren van de leefbaarheid in de wijken. Onderdeel van de woondeal was ook een uitgebreid pakket aan subsidies, soepelere regels en ondersteuning vanuit het Rijk. Daarnaast kregen woningcorporaties bij nieuwbouw een hogere korting op de verhuurdersheffing. Corporaties en marktpartijen zijn geen ondertekenaars van de woondeal, maar wel intensieve samenwerkingspartners. 

“Wat de eerste woondeal heeft opgeleverd, is vertrouwen, duidelijkheid over de opgave, gedeelde definities en geld,” vat Klouwen de resultaten samen. “Zo zijn met de hele regio afspraken gemaakt over de verdeling sociaal, midden en hoger segment in elk project. Het bijzondere is dat heel snel overeenstemming is bereikt over de keuze om 30 procent sociaal te bouwen. Onafhankelijk van de politieke kleur van een gemeente, waren alle gemeenten bereid hierin mee te gaan. Dat is echt het resultaat van de samenwerking en het vertrouwen dat er onderling in de afgelopen jaren is opgebouwd.” Niet minder belangrijk is de forse bijdrage die de regio vanuit het Rijk en provincie kreeg, vertelt Klouwen: “We hebben zo’n € 400 miljoen voor de regio binnengehaald uit onder andere het Mobiliteitsfonds en de Woningbouwimpuls. Dat was zonder woondeal waarschijnlijk niet gelukt.”

“

We moeten 33.000 woningen bouwen, waarvan zoveel mogelijk betaalbaar, maar de bouwkosten zijn gestegen

Waar de eerste woondeal vooral gericht was op het in kaart brengen van de opgave, ambitie en doelstellingen in de regio, richt Woondeal 2.0 zich op concrete plannen. Er zijn in de hele regio versnellingslocaties aangewezen. Dit zijn grootschalige woningbouwlocaties als de Spoorknoop-Oost in Arnhem en het Stationsgebied en Kanaalzone-Zuid in Nijmegen, maar ook in de andere gemeenten ligt er een flinke bouwopgave. “En dat wordt nog best een uitdaging,” constateert Klouwen. “We zijn toch afhankelijk van externe factoren waar we weinig invloed op hebben. We moeten 33.000 woningen bouwen, waarvan zoveel mogelijk betaalbaar, maar de bouwkosten zijn gestegen. Dat levert een tekort op de exploitatie op waarvan we nog niet weten hoe we dat kunnen oplossen. Daarnaast zitten we natuurlijk met de hele stikstof-problematiek, een te krap elektriciteitsnet, een krappe arbeidsmarkt en daardoor te weinig ambtelijke capaciteit, om nog maar te zwijgen over de problemen met bereikbaarheid die ook in deze regio spelen.”

Klouwen vervolgt: “Versnellen in de markt met stijgende bouwkosten en rente is heel moeilijk. Vroeger leidde dit tot versnippering, want elk klein kansje werd dan aangegrepen om woningen te kunnen realiseren. Daarom is het zo belangrijk dat we in de woondeal de locaties hebben aangewezen. Dat helpt gemeenten en marktpartijen om focus te houden. Doordat de afspraken in deze regio duidelijk zijn en we het samen oppakken, kunnen we constructief in gesprek met marktpartijen en corporaties over de mogelijkheden.”

“

We onderzoeken op welke locaties de bestaande voorraad beter benut kan worden en verzamelen goede voorbeelden hiervan uit de regio

Bestaande voorraad

In de Woondeal is niet alleen aandacht voor nieuwbouw van woningen, maar ook voor andere manieren om naar de bouwopgave te kijken. “Zo onderzoeken we op welke locaties de bestaande voorraad beter benut kan worden en verzamelen we goede voorbeelden hiervan uit de regio. Denk hierbij bijvoorbeeld aan woningdelen, woningsplitsing of transformatie van plinten naar woningen. Daarnaast is circulariteit een belangrijk aandachtspunt," vertelt Klouwen. "Onze regisseurs Conceptueel & Circulair Bouwen onderzoeken samen met marktpartijen en gemeenten bij nieuwbouwprojecten wat de mogelijkheden zijn voor gebruik van circulaire materialen. Dit leidt inmiddels bij verschillenden projecten tot extra inzet op circulariteit.”

“En vergeet wonen met zorg niet,” zegt Klouwen met nadruk. “Wíj zijn koploper-regio in het kader van het Rijksprogramma ‘Een thuis voor iedereen’. Gemeenten, corporaties en zorgpartijen spreken hierbij in een regionale woonzorgvisie principes af over de huisvestingsopgave van aandachtsgroepen als ouderen, spoedzoekers, arbeidsmigranten en statushouders. Gemeenten moeten hier in hun huisvestingsbeleid rekening mee houden, zodat ook deze groepen een eerlijke kans krijgen op een passend huis. We vinden samen met het Rijk uit hoe we hier concrete afspraken over kunnen maken die ook werken in de praktijk.”

“

We kijken we naar werkbare regelingen en overeenkomsten bij bouwplannen, bijvoorbeeld bij de inzet van koopconstructies of omgaan met verkoopprijzen

”De afgelopen jaren is de samenwerking met marktpartijen en corporaties versterkt. Bijvoorbeeld met de publiek-private Tempotafel waarin gemeenten, provincie, Rijk, corporaties en marktpartijen zich buigen over de versnelling van woningbouw. “Wat zijn de kansen, hoe staan we ervoor, een periodieke reality check,” aldus Klouwen. “Die goede contacten maken ook dat we problemen die partijen tegenkomen in de uitvoering, regionaal op kunnen pakken. Zo kijken we naar werkbare regelingen en overeenkomsten bij bouwplannen, bijvoorbeeld bij de inzet van koopconstructies of omgaan met verkoopprijzen.”

“En dat is misschien wel het allerbelangrijkste van deze samenwerking: dat we elkaar versterken door onze kennis en kunde en ervaring te delen. Tussen overheid en markt, maar ook tussen de verschillende overheden. We delen ervaringen over de uitdagingen waar we voor staan,” observeert Klouwen. “Zo heeft de realisatie van de eerste flexwoningen in Nijmegen een schat aan kennis opgeleverd, die nu in de regio wordt gebruikt om dit ook elders op de pakken en soepel te laten verlopen. We helpen gemeenten met het aanreiken van deze goede voorbeelden en het inventariseren van kansen in hun eigen gemeente. Maar we zijn bijvoorbeeld ook in gesprek met het Rijk over de problemen waar corporaties tegenaanlopen bij woningdelen.”